Contrat de vente : focus sur la clause pénale
Publié le :
06/08/2025
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Dans le cadre d’une transaction immobilière, les parties peuvent insérer une clause pénale dans la promesse de vente. Cette disposition offre une garantie à la fois à l’acheteur, mais également au vendeur, en particulier si l'acquéreur renonce à réaliser la transaction.
Définition de la clause pénale
Régie par l’article 1231-5 du Code civil, la clause pénale est une disposition contractuelle par laquelle une personne s’engage au paiement d’une somme d’argent, en cas d’inexécution de ses obligations. Elle vient alors compenser le préjudice causé par l’une des parties.
La clause pénale permet aux parties de maîtriser la sanction de l’inexécution de l’obligation contractuelle, par la fixation d’une somme forfaitaire, en général dissuasive, afin d’éviter une évaluation judiciaire du préjudice causé par cette inexécution.
En ce qu’ils s’obligent mutuellement à respecter les termes du contrat, le vendeur et l’acheteur sont impactés par l’application de la clause pénale. Ainsi, elle présente deux avantages notables pour les parties :
- Le débiteur peut s’affranchir de ses obligations en contrepartie du paiement d’une somme d’argent prédéfinie ;
- Le créancier dispose d’un levier pour contraindre la partie défaillante à exécuter ses engagements.
Mise en œuvre de la clause pénale
Dès la signature de leur contrat, les parties s’engagent à honorer leurs obligations conformément au principe de bonne foi, régi par les articles 1103 et 1104 du Code civil.
Pour être valide, elle doit être rédigée de façon explicite et non équivoque, et préciser les cas dans lesquels l’inexécution contractuelle entraîne son application, ainsi que la somme forfaitaire due.
Concernant la somme prévue, celle-ci ne doit pas être excessive ou dérisoire, au risque d’être révisée par le juge. Elle doit être proportionnelle au préjudice que causerait la partie défaillante.
Dès lors, la mise en œuvre de la clause pénale dépend d’un manquement émanant du débiteur des obligations. Puisqu’elle n’intervient pas de plein droit, la partie lésée doit réclamer l'indemnité due, tout en justifiant l’inexécution contractuelle découlant de la partie fautive.
Cependant, bien qu’elle soit prévue par le contrat, la clause pénale peut être contestée par le débiteur des obligations. Une fois saisi, le juge peut ajuster la somme due afin de :
- Réduire ou augmenter son montant, s’il est disproportionné au regard du préjudice réellement subi ;
- Moduler la pénalité en fonction des obligations partiellement exécutées.
Pour autant, la clause pénale ne s’applique pas durant l’exercice du droit de rétractation de 10 jours incompressibles dont bénéficie l’acquéreur (article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Dans ce cas, l’acquéreur récupère la somme éventuellement versée au titre d’une clause de dédit, et la clause pénale ne saurait s'appliquer. En revanche, elle interviendra une fois le délai écoulé.
Historique
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